Hướng dẫn cách giải quyết tranh chấp đất đai [2023]

Tranh chấp đất đai là điều khó tránh khỏi khi phát sinh bất đồng mâu thuẫn về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hay nhiều bên trong quan hệ đất đai. Điều này gây ra những hệ lụy tiêu cực về chính trị, kinh tế, xã hội, do đó việc giải quyết tranh chấp đất đai là cần thiết và có ý nghĩa quan trọng nhằm khôi phục, duy trì sự ổn định của các quan hệ đất đai cũng như an toàn xã hội. Hãy cùng công ty luật SigLaw tìm hiểu thêm về tranh chấp đất đai và những điều cần biết để giải quyết tranh chấp đất đai.

Tranh chấp đất đai là gì?

Khái niệm về tranh chấp đất đai được quy định tại Khoản 24 Điều 3 Luật Đất đai 2013: ” Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai.” 

Nguyên tắc giải quyết tranh chấp đất đai

Thứ nhất, nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu Điều 53 Hiến pháp 2013 khẳng định: “ Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý.”  

Thứ hai, nguyên tắc đảm bảo lợi ích của người sử dụng đất, nhất là lợi ích kinh tế, khuyến khích việc tự hòa giải trong nội bộ quần chúng nhân dân.

Thứ ba, nguyên tắc giải quyết tranh chấp đất đai nhằm mục đích duy trì ổn định chính trị, tình hình kinh tế – xã hội, gắn việc giải quyết tranh chấp đất đai với tổ chức lại sản xuất theo hướng sản xuất hàng hóa. 

Hướng dẫn cách giải quyết tranh chấp đất đai
Hướng dẫn cách giải quyết tranh chấp đất đai

Các hình thức giải quyết tranh chấp đất đai

Thương lượng 

Đây là hình thức giải quyết tranh chấp không cần đến vai trò của người thứ ba. Đặc điểm cơ bản của thương lượng là các bên cùng nhau trao đổi, trình bày quan điểm của mình, tìm ra biện pháp thích hợp trên cơ sở đó đi đến thống nhất cách thức giải quyết bất đồng mâu thuẫn. Thương lượng là một biện pháp khá phổ biến và thích hợp để giải quyết tranh chấp do trình tự, thủ tục đơn giản, không bị ràng buộc bởi các thủ tục pháp lý phiền phức, kéo dài, ít tốn kém chi phí. Phương thức này đòi hỏi các bên phải có thiện chí, trung thực và hợp tác, phải am hiểu đầy đủ những kiến thức cần thiết về chuyên môn và pháp lý. Đối với các tranh chấp phức tạp mỗi bên có thể chỉ định những chuyên gia có trình độ chuyên môn, kinh nghiệm thay mặt mình để tiến hành thương lượng. Thương lượng thực chất là quá trình trao đổi ý kiến, bày tỏ ý chí, nguyện vọng, sự thiện tâm giữa các bên nhằm tìm giải pháp tháo gỡ những bất đồng, mâu thuẫn. Kết quả của thương lượng là thỏa thuận về những giải pháp cụ thể, các bên tự nguyện thực hiện cam kết.

Hòa giải 

Hiện nay, hòa giải là phương thức giải quyết tranh chấp có nhiều ưu điểm. Khi đã có trung gian hòa giải thì mối quan hệ giữa các bên sẽ có sự thân thiện. Hình thức thực hiện hòa giải cũng linh hoạt và mềm dẻo giúp các bên dễ dàng trình bày quan điểm của mình. Đây là phương thức nếu thực hiện hiệu quả sẽ tiết kiệm được thời gian và chi phí cho các bên tranh chấp. Hòa giải là một biện pháp giải quyết tranh chấp mang tính tự nguyện, tùy thuộc vào sự lựa chọn của các bên. Bên thứ ba với vai trò trung gian hòa giải phải có vị trí độc lập với các bên tranh chấp. Điều này có nghĩa là bên thứ ba không ở vị trí xung đột về lợi ích với các bên tranh chấp, không có lợi ích gắn liền với lợi ích của các bên tranh chấp mà họ chỉ tham gia với vai trò là người trung gian hòa giải. Hòa giải bao gồm hai hình thức chủ yếu là hòa giải ngoài tố tụng và hòa giải trong tố tụng.

  • Hòa giải ngoài tố tụng: Hình thức này là hòa giải qua một bên trung gian được các bên lựa chọn tiến hành trước khi đưa vụ việc tranh chấp ra khởi kiện tại tòa án hay trọng tài. Người làm trung gian hòa giải thường là cá nhân hay tổ chức có uy tín, kinh nghiệm trong việc giải quyết tranh chấp. Hòa giải tranh chấp đất đai ngoài tố tụng do các bên đương sự, tổ hòa giải ở thôn, xóm, tổ dân phố hay UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp thực hiện.
  • Hòa giải có tố tụng: Hình thức này là hòa giải được tiến hành tại tòa án hay trọng tài khi các cơ quan này giải quyết tranh chấp theo yêu cầu của các bên. Người làm trung gian hòa giải là tòa án hoặc trọng tài (cụ thể là Thẩm phán hoặc Trọng tài viên thụ lý vụ việc). Hòa giải tranh chấp đất đai trong tố tụng do Thẩm phán được giao nhiệm vụ thụ lý vụ án thực hiện trong quá trình giải quyết. Tìm hiểu thêm về trọng tài thương mại

Trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai

Pháp luật về thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai được quy định tại Điều 202 Luật Đất đai 2013. Như vậy, việc hòa giải trong giải quyết tranh chấp đất đai theo pháp luật Việt Nam hiện hành được quy định như sau:

Thứ nhất, tự hòa giải hoặc hòa giải tại cơ sở.

Tự hòa giải hoặc hòa giải tại cơ sở được nhà nước khuyến khích tuy nhiên đây không phải là một thủ tục bắt buộc trong giải quyết tranh chấp đất đai. Vì vậy nếu chưa qua hòa giải tại cơ sở hoặc chưa thực hiện hòa giải giữa các bên tranh chấp thì vẫn có thể được chuyển sang bước giải quyết kế tiếp.

Thứ hai, hòa giải tại UBND cấp xã

Khi đã giải quyết qua biện pháp tự hòa giải, hòa giải tại cơ sở mà không thành công hoặc không sử dụng hại biện pháp này thì các bên có đơn yêu cầu UBND cấp xã nơi có đất giải quyết theo Khoản 2 Điều 202 Luật Đất đai 2013 :” Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải”. Như vậy, hòa giải tại UBND cấp xã là một thủ tục mang tính bắt buộc, tính bắt buộc này thể hiện ở cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ chấp nhận đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai của các bên đương sự khi vụ việc đã trải qua giai đoạn hòa giải tại UBND cấp xã nơi có tranh chấp theo Điều 203 Luật Đất đai 2013. Tìm hiều thêm về hòa giải thương mại

Thứ ba, giải quyết tranh chấp tại Tòa án nhân dân

Nếu tranh chấp đất đai xảy ra và đương sự lựa chọn hình thức giải quyết thông qua Tòa án thì pháp luật về hình thức sẽ do luật tố tụng dân sự điều chỉnh. Theo đó, cá nhân, tổ chức có quyền tự mình hoặc thông qua người đại diện theo pháp luật để viết đơn khởi kiện yêu cầu Tòa án nơi có bất động sản có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai 

– Trong thời hạn 05 ngày từ sau khi nhận được đơn khởi kiện Tòa án phải xem xét và có một trong các quyết định tiến hành các thủ tục thụ lý giải quyết vụ án nếu thuộc thẩm quyền chuyển đơn khởi kiện cho Tòa án có thẩm quyền. Trường hợp không thuộc thẩm quyền thì báo cho người khởi kiện biết, trả lại đơn khởi kiện nếu không thuộc thẩm quyền của Tòa án. Tuy nhiên, một điểm mới của Bộ luật tố tụng 2015 đó là việc Tòa án không được trả lại đơn khởi kiện với lý do chưa có pháp luật điều chỉnh. Quy định này đã tạo điều kiện thuận lợi và đảm bảo tối đa quyền lợi của các đương sự khi xảy ra tranh chấp, đồng thời cũng giải quyết tình trạng Tòa án không thụ lý giải quyết vụ án vì những lý do không khách quan, làm ảnh hưởng đến quyền lợi của các đương sự.

– Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo của Tòa án thì người khởi kiện phải tiến hành nộp tiền tạm ứng án phí và nộp lại biên lại để Tòa án tiến hành thụ lý giải quyết vụ án.

– Kể từ thời điểm tòa án thụ lý giải quyết vụ án thì thời hạn chuẩn bị xét xử là 04 tháng đối với vụ án và 02 tháng đối với việc dân sự, nếu vụ án có tính chất phức tạp hoặc có trở ngại khách quan thì được gia hạn nhưng không được vượt quá 02 tháng đối với vụ án và 01 tháng đối với yêu cầu dân sự.

– Trong quá trình chuẩn bị xét xử, Tòa án vẫn phải tiến hành thủ tục hòa giải bắt buộc tại phiên tòa trừ những vụ án không được hòa giải hoặc hòa giải không được. Thủ tục hòa giải phải tuân thủ theo quy định của Bộ luật tố tụng dân sự. Trong quá trình hòa giải nếu các đương sự thỏa thuận được những vấn đề cần giải quyết trong vụ án thì lập biên bản hòa giải thành và trong thời hạn 07 ngày kể từ thời điểm lập biên bản hòa giải mà các đương sự không thay đổi ý kiến thì Tòa án ra quyết định công nhận sự thỏa thuận của các đương sự. Nếu tại phiên hòa giải mà các đương sự không thỏa thuận được thì Tòa án đưa vụ án ra xét xử theo thủ tục chung.

Tuy nhiên, như đã nêu ở trên, sau khi xét xử sơ thẩm vụ án mà các đương sự không đồng ý với bản án, quyết định của Tòa án thì có thể kháng cáo để tòa án cấp trên giải quyết theo thủ tục phúc thẩm. Đương sự phải gửi đơn kháng cáo có đầy đủ các nội dung theo yêu cầu tại Điều 272 Bộ Luật tố tụng dân sự 2015. Kèm theo đơn kháng cáo là các tài liệu, chứng cứ bổ sung (nếu có) để chứng minh cho kháng cáo của mình là có căn cứ và hợp pháp.

Khi nhận thấy việc kháng cáo có cơ sở và đủ thẩm quyền để xét xử phúc thẩm thì Tòa án tiến hành các thủ tục thụ lý và giải quyết vụ án theo trình tự thủ tục giải quyết phúc thẩm vụ án dân sự được quy định từ Điều 270 đến Điều 315 Bộ Luật tố tụng dân sự 2015. Cũng như trình tự, thủ tục giải quyết vụ việc nói chung trình tự thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án cấp phúc thẩm là không quá 05 tháng. Việc quy định này là hợp lý trong quá trình giải quyết các tranh chấp dân sự nói chung và TCĐĐ nói riêng bởi vì tính chất của TCĐĐ thường đa dạng phức tạp và ảnh hưởng lớn đến đời sống của các đương sự tham gia tranh chấp nên cần phải nghiên cứu, xử lý thận trọng kỹ càng tránh những sai sót làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của các đương sự tham gia tranh chấp.

Đánh giá
Luật sư Lê Dung

Tư vấn chuyên môn bài viết:

Luật sư Lê Dung (Elena)

CEO Công ty luật Siglaw

Luật sư Lê Dung đã có hơn 10 năm kinh nghiệm tư vấn pháp lý cho nhà đầu tư đến từ hơn 10 quốc gia như: Mỹ, Singapore, Canada, Đan Mạch, Nhật Bản, Hàn Quốc, Trung Quốc….

Tư vấn miễn phí: 0961 366 238