Profile
English
Trong những tháng đầu năm 2023, lĩnh vực kinh doanh bất động sản (BĐS) tại Việt Nam đứng thứ 2 về thu hút đầu tư nước ngoài, chỉ sau ngành công nghiệp chế biến chế tạo, với tổng vốn đầu tư gần 396,9 triệu USD, chiếm 12.8% tổng vốn đầu tư FDI đăng ký.
Thực tế, việc thu hút FDI vào hoạt động kinh doanh bất động sản vẫn còn nhiều cơ hội, do các hoạt động này tại Việt Nam vẫn còn khoảng trống ở một số phân khúc hấp dẫn. Bài viết dưới đây xin trình bày chi tiết về việc nhà đầu tư nước ngoài thành lập công ty kinh doanh BĐS có vốn đầu tư nước ngoài.
Kinh doanh bất động sản là gì?
Kinh doanh bất động sản là ngành nghề nằm trong biểu cam kết của Việt Nam khi gia nhập WTO, và là ngành nghề hạn chế tiếp cận thị trường theo quy định của pháp luật Việt Nam. Nhà đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực kinh doanh BĐS được biết đến là các cá nhân có quốc tịch nước ngoài, tổ chức thành lập công ty kinh doanh BĐS có vốn đầu tư nước ngoài theo pháp luật nước ngoài đầu tư vốn để thực hiện hoạt động kinh doanh BĐS tại Việt Nam. Theo Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định:
“Kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi”
Như vậy, có thể thấy phạm vi hoạt động kinh doanh BĐS tại Việt Nam khá rộng. Đối với nhà đầu tư nước ngoài, sẽ bị giới hạn chỉ được thực hiện một số hoạt động trong phạm vi này. Chi tiết xin được trình bày bên dưới.
Điều kiện kinh doanh BĐS đối với nhà đầu tư nước ngoài
Nhà đầu tư nước ngoài muốn hoạt động kinh doanh bất động sản tại Việt Nam cần đáp ứng các điều kiện về quy định pháp luật như sau:
- Điều kiện về thành lập doanh nghiệp theo Điều 75 Luật Đầu tư 2020. Theo đó, các nhà đầu tư nước ngoài phải thành lập doanh nghiệp khi thực hiện hoạt động đầu tư trong lĩnh vực này. Hiện nay, giới hạn vốn pháp định của doanh nghiệp không được dưới 20 tỷ đồng của Luật cũng đã bị bãi bỏ. Và Luật cho phép nhà đầu tư nước ngoài được thành lập doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài để đầu tư kinh doanh bất động sản.
- Điều kiện về phạm vi kinh doanh bất động sản: Nhà đầu tư nước ngoài được hoạt động trong phạm vi sau (Khoản 3 Điều 11 Luật Kinh doanh bất động sản):
- Thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại;
- Đối với đất được Nhà nước cho thuê thì được đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê; đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng không phải là nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua;
- Nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản của chủ đầu tư để xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;
- Đối với đất được Nhà nước giao thì được đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua;
- Đối với đất thuê trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để kinh doanh theo đúng mục đích sử dụng đất.
Quy trình thành lập Công ty bất động sản có vốn đầu tư nước ngoài
Thành lập công ty kinh doanh BĐS có vốn đầu tư nước ngoài. Bên cạnh đó cũng tồn tại hình thức khác như đầu tư góp vốn/mua cổ phần/mua phần vốn góp vào doanh nghiệp Việt Nam đã hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản. Sau đây là quy trình các bước thành lập công ty kinh doanh BĐS vốn đầu tư nước ngoài:
Bước 1: Xin cấp chứng nhận đăng ký đầu tư
Xin cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư tại cơ quan đăng ký đầu tư (khi không thuộc trường hợp cần quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư). Nhà đầu tư nộp một bộ hồ sơ tới cơ quan có thẩm quyền (Sở kế hoạch và đầu tư hoặc Ban quản lý các Khu công nghiệp tỉnh/thành phố nơi Nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư).
Hồ sơ gồm có:
- Văn bản đề nghị thực hiện dự án đầu tư (theo mẫu);
- Tài liệu về tư cách pháp lý của nhà đầu tư (Hộ chiếu đối với nhà đầu tư là cá nhân; Quyết định thành lập/đăng ký kinh doanh đối với nhà đầu tư là tổ chức);
- Tài liệu chứng minh năng lực tài chính của nhà đầu tư (Một trong các tài liệu sau: báo cáo tài chính 02 năm gần nhất; cam kết hỗ trợ tài chính của công ty mẹ; cam kết hỗ trợ tài chính của tổ chức tài chính; bảo lãnh về năng lực tài chính của nhà đầu tư; tài liệu khác chứng minh năng lực tài chính);
- Đề xuất dự án đầu tư (Nêu các nội dung chủ yếu sau: nhà đầu tư/hình thức lựa chọn nhà đầu tư, mục tiêu, quy mô, vốn đầu tư và phương án huy động vốn, địa điểm, thời hạn, tiến độ thực hiện,…tác động, hiệu quả kinh tế – xã hội của dự án, đánh giá sơ bộ tác động môi trường,…)
- Bản sao giấy tờ về quyền sử dụng đất hoặc tài liệu khác xác định quyền sử dụng địa điểm để thực hiện dự án đầu tư (trong trường hợp dự án không đề nghị Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất)
- Nội dung giải trình về công nghệ (trong dự án đầu tư đối với dự án thuộc diện thẩm định, lấy ý kiến về công nghệ theo quy định của pháp luật về chuyển giao công nghệ)
- Hợp đồng BCC (đối với dự án đầu tư theo hình thức hợp đồng BCC)
- Tài liệu khác liên quan đến dự án đầu tư (nếu có)
Trong thời hạn 15 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, cơ quan đăng ký đầu tư xem xét và cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư cho nhà đầu tư. Trường hợp từ chối phải lập văn bản và nêu rõ lý do từ chối.
Bước 2: Xin cấp chứng nhận đăng ký doanh nghiệp
Sau khi được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, nhà đầu tư cần xin cấp Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp tại cơ quan đăng ký kinh doanh để hoàn thành quy trình thành lập công ty kinh doanh BĐS có vốn đầu tư nước ngoài. Nhà đầu tư nộp một bộ hồ sơ tới cơ quan có thẩm quyền (Phòng đăng ký kinh doanh thuộc Sở kế hoạch và đầu tư các tỉnh/thành phố).
Hồ sơ gồm:
- Giấy đề nghị đăng ý doanh nghiệp (theo mẫu) có đăng ký ngành nghề kinh doanh bất động sản;
- Điều lệ công ty;
- Danh sách cổ đông sáng lập và cổ đông là nhà đầu tư nước ngoài (nếu là công ty cổ phần); Danh sách thành viên (nếu là công ty TNHH hai thành viên);
- Tài liệu về tư cách pháp lý của người đại diện (Nếu là cá nhân: Bản sao hộ chiếu/căn cước công dân/chứng minh nhân dân; đối với tổ chức: quyết định thành lập/giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp/tài liệu tương đương và và hộ chiếu/chứng minh nhân dân/căn cước công dân kèm văn bản ủy quyền cho người quản lý vốn tại Việt Nam;
- Bản sao chứng thực Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư đã được cấp;
Trong thời hạn 03 – 07 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, cơ quan đăng ký kinh doanh cấp Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh cho doanh nghiệp. Trường hợp từ chối phải bằng văn bản và nêu rõ lý do.
Lưu ý khi thành lập công ty kinh doanh BĐS có vốn đầu tư nước ngoài
Trong quá trình làm hồ sơ thủ tục thành lập công ty kinh doanh BĐS có vốn đầu tư nước ngoài:
- Nhà đầu tư nước ngoài cần đáp ứng điều kiện về thành lập doanh nghiệp tại Việt Nam;
- Cần đáp ứng về điều kiện về phạm vi kinh doanh hoạt động bất động sản tại Việt Nam;
- Đáp ứng điều kiện về các loại bất động sản được đưa vào đầu tư kinh doanh.
Để nắm được hết các điều kiện này và thực hiện đúng, đầy đủ theo quy định, nhà đầu tư nên tham khảo các tổ chức có uy tín và năng lực trong việc tư vấn hoặc thực hiện đầu tư kinh doanh trong lĩnh vực này để hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản tại Việt Nam đạt hiệu quả cao.
Để được tư vấn miễn phí về việc thành lập công ty kinh doanh bất động sản có vốn đầu tư nước ngoài, Quý khách liên hệ: Công ty luật Siglaw
Trụ sở chính tại Tp. Hà Nội: Số 44/A32 – NV13, Khu A Glexemco, đường Lê Trọng Tấn, An Khánh, Hoài Đức, Tp.Hà Nội.
Hotline: 0961 366 238
Email: vphn@siglaw.com.vn
Chi nhánh tại Tp. Hồ Chí Minh: Khu phức hợp thương mại dịch vụ và nhà ở tại số 16/9 đường Bùi Văn Ba, Phường Tân Thuận Đông, Quận 7, Thành phố Hồ Chí Minh.
Email: vphcm@siglaw.com.
