Doanh nghiệp FDI (có vốn đầu tư nước ngoài) là tổ chức có sự tham gia của nhà đầu tư nước ngoài với tư cách thành viên hoặc cổ đông. Khi hoạt động đầu tư tại Việt Nam, các doanh nghiệp FDI cần có địa điểm đặt trụ sở, nhà xưởng hoặc công trình phục vụ hoạt động sản xuất, kinh doanh.
Do đó nhu cầu thuê đất để triển khai dự án đầu tư là vấn đề thiết yếu đối với các doanh nghiệp có vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài. Vậy theo quy định pháp luật hiện hành, doanh nghiệp FDI có được thuê đất tại Việt Nam hay không? Siglaw xin giải đáp như sau:
Doanh nghiệp FDI có phải là người sử dụng đất theo Luật Đất Đai không?
Theo khoản 46 Điều 3 Luật Đất đai 2024, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài là tổ chức kinh tế phải đáp ứng điều kiện và thực hiện thủ tục đầu tư dành cho nhà đầu tư nước ngoài theo quy định của pháp luật về đầu tư để thực hiện dự án có sử dụng đất.
Bên cạnh đó, Điều 4 Luật Đất đai 2024 quy định một trong các chủ thể được xác định là người sử dụng đất chính là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài.
Như vậy, doanh nghiệp FDI được công nhận là người sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2024.
Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất theo những hình thức nào?
Theo Điều 28 Luật Đất đai 2024, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài có thể nhận quyền sử dụng đất thông qua các hình thức sau:
- Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao;
- Nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ;
- Nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất;
- Được Nhà nước giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc bán kết hợp cho thuê;
- Được Nhà nước cho thuê đất;
- Nhận quyền sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành tranh chấp đất đai được cơ quan có thẩm quyền công nhận; theo thỏa thuận xử lý tài sản thế chấp; hoặc theo quyết định, phán quyết của Tòa án, Trọng tài thương mại Việt Nam và cơ quan có thẩm quyền khác.
Doanh nghiệp FDI có quyền thuê đất không?
Theo điểm k khoản 1 Điều 28 Luật Đất đai 2024, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài thuộc nhóm chủ thể được Nhà nước cho thuê đất.
Do đó, công ty FDI hoàn toàn có quyền thuê đất tại Việt Nam thông qua hình thức Nhà nước cho thuê đất. Theo Điều 120 Luật Đất đai 2024, doanh nghiệp có thể lựa chọn một trong hai hình thức thuê đất sau:
Thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê
Nhà nước cho thuê đất và thu tiền thuê đất một lần trong các trường hợp:
- Thực hiện dự án sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;
- Sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao; đất xây dựng nhà lưu trú công nhân; đất công cộng có mục đích kinh doanh; đất thương mại, dịch vụ phục vụ du lịch hoặc kinh doanh văn phòng;
- Xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê theo quy định của pháp luật về nhà ở.
Thuê đất trả tiền hằng năm
Nhà nước cho thuê đất thu tiền hằng năm trong các trường hợp:
- Các trường hợp không thuộc diện thuê đất trả tiền một lần;
- Các trường hợp được thuê đất trả tiền một lần nhưng nhà đầu tư có nhu cầu chuyển sang trả tiền thuê đất hằng năm.
Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (FDI) có được thuê đất trực tiếp từ hộ gia đình, cá nhân không?
Theo Điều 123 Luật Đất đai 2024, thẩm quyền cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài thuộc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Điều này đồng nghĩa với việc doanh nghiệp FDI không được trực tiếp thuê đất từ hộ gia đình hoặc cá nhân đang sử dụng đất.
Tuy nhiên, trong trường hợp nhà đầu tư đã lựa chọn được vị trí phù hợp do hộ gia đình hoặc cá nhân đang sử dụng hợp pháp, doanh nghiệp vẫn có thể thỏa thuận bồi thường với người sử dụng đất để họ tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước. Sau đó, Nhà nước sẽ thực hiện thủ tục thu hồi và cho doanh nghiệp thuê đất theo quy định.
Điều kiện để công ty FDI được Nhà nước cho thuê đất thực hiện dự án đầu tư
Theo khoản 2 Điều 122 Luật Đất đai 2024, doanh nghiệp FDI muốn được Nhà nước cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư cần đáp ứng các điều kiện sau:
- Thực hiện ký quỹ hoặc áp dụng biện pháp bảo đảm khác theo quy định của pháp luật về đầu tư;
- Có năng lực tài chính bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ thực hiện dự án và đáp ứng các điều kiện liên quan khác;
- Không vi phạm pháp luật đất đai hoặc đã hoàn thành việc khắc phục, chấp hành xong quyết định xử lý vi phạm, bản án có hiệu lực pháp luật tại thời điểm đề nghị thuê đất.
Theo khoản 1 Điều 43 Luật Đầu tư 2020 và khoản 1 Điều 25 Nghị định 31/2021/NĐ-CP, nhà đầu tư phải ký quỹ hoặc có bảo lãnh ngân hàng về nghĩa vụ ký quỹ để bảo đảm thực hiện dự án có đề nghị Nhà nước cho thuê đất, trừ một số trường hợp như:
- Nhà đầu tư trúng đấu giá quyền sử dụng đất;
- Nhà đầu tư trúng đấu thầu dự án có sử dụng đất;
- Nhà đầu tư nhận chuyển nhượng dự án đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ ký quỹ hoặc góp vốn;
- Nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất từ người sử dụng đất khác.
Mức ký quỹ được xác định tùy theo quy mô dự án:
- 3% đối với phần vốn đầu tư đến 300 tỷ đồng;
- 2% đối với phần vốn từ trên 300 tỷ đồng đến 1.000 tỷ đồng;
- 1% đối với phần vốn trên 1.000 tỷ đồng.
Hình thức trả tiền thuê đất của Doanh nghiệp FDI
Theo Điều 30 Luật Đất đai 2024, doanh nghiệp FDI có quyền lựa chọn hoặc chuyển đổi hình thức trả tiền thuê đất như sau:
- Trường hợp đang thuê đất trả tiền hằng năm nhưng thuộc diện được trả tiền một lần: được chuyển sang hình thức trả tiền một lần cho thời gian thuê còn lại và phải xác định lại giá đất tại thời điểm chuyển đổi;
- Trường hợp đang thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê: được chuyển sang hình thức trả tiền thuê đất hằng năm.
Công ty FDI được Nhà nước cho thuê đất có quyền thế chấp, góp vốn hoặc cho thuê tài sản gắn liền với đất không?
Theo khoản 2 Điều 41 Luật Đất đai 2024, quyền của doanh nghiệp FDI phụ thuộc vào hình thức thuê đất:
Đối với thuê đất trả tiền hằng năm
Doanh nghiệp có quyền:
- Thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam;
- Góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất trong thời hạn thuê;
- Bán tài sản gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất;
- Cho thuê tài sản gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất.
Đối với thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê
Doanh nghiệp có quyền:
- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất trong thời hạn sử dụng đất;
- Cho thuê hoặc cho thuê lại quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất;
- Thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam;
- Góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo quy định pháp luật.
Nếu có bất kỳ thắc mắc nào về việc Doanh nghiệp FDI thuê đất để đầu tư quý khách vui lòng liên hệ cho Công ty Luật Siglaw để được tư vấn miễn phí một cách toàn diện theo địa chỉ:
Trụ sở chính tại Tp. Hà Nội: Số 44/A32 – NV13, Khu A Geleximco, Đường Lê Trọng Tấn, Phường Tây Mỗ, TP. Hà Nội.
Email: vphn@siglaw.com.vn
Chi nhánh tại miền Nam: Số 103 – 105, Đường Nguyễn Đình Chiểu, Phường Xuân Hòa, Hồ Chí Minh.
Chi nhánh miền Trung: VIFC DN – Tòa nhà ICT Công viên Phần mềm số 2, Đường Như Nguyệt, Phường Hải Châu, Đà Nẵng
Email: vphcm@siglaw.com.vn
Hotline: 0961 366 238
Facebook: https://www.facebook.com/hangluatSiglaw
