Tư vấn lập dự án đầu tư nhà ở thương mại

Dự báo nhu cầu về nhà ở giai đoạn 2021 – 2030 sẽ tiếp tục gia tăng, đặc biệt ở các đô thị lớn. Các dự án đầu tư nhà ở thương mại vẫn thu hút được lượng lớn nhà đầu tư “rót vốn”. Nhà ở thương mại được hiểu là là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường. Đối với một dự án đầu tư nhà ở thương mại, tính pháp lý của dự án là một trong những yếu tố quan trọng.

Với đội ngũ luật sư, chuyên gia pháp lý dày dặn kinh nghiệm, Siglaw gửi đến Quý khách hàng bài viết cung cấp khung pháp lý cơ bản về việc lập dự án đầu tư nhà ở thương mại tại Việt Nam trong bài viết dưới đây.

Thị trường nhà ở thương mại đầu năm 2023

Theo số liệu từ Bộ xây dựng, nguồn cung về nhà ở thương mại trong Quý I/2023 vẫn còn hạn chế và có xu hướng giảm so với quý IV/2022. Theo đó, số lượng dự án được cấp phép mới trong quý là 17 dự án so với 22 dự án của Quý IV/2022 và 39 dự án của Quý I/2022; số lượng dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai là 52 dự án so với 59 dự án của Quý IV/2022 và 56 dự án của Quý I/2022; số lượng dự án hoàn thành trong quý là 14 dự án so với 28 dự án của Quý IV/2022 và 22 dự án của Quý I/2022.

Bên cạnh tình hình về số dự án thì số lượng giao dịch cũng là yếu tố được quan tâm bởi với các chủ đầu tư để đưa ra những phương án đầu tư phù hợp, theo tổng hợp số liệu từ Sở Xây dựng các địa phương có báo cáo, lượng giao dịch căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ: có 39.133 giao dịch thành công. Lượng giao dịch đối với nhà ở chung cư và nhà ở riêng lẻ tăng 272,72% so với Quý IV/2022 và 192,54% so với Quý I/2022.

Một số vấn đề pháp lý cơ bản về lập dự án đầu tư nhà ở thương mại

Điều kiện làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại

Đối với dự án đầu tư nhà ở thương mại, việc đưa ra quy định khắt khe về chủ đầu tư dự án đóng vai trò quan trọng, một chủ đầu tư có năng lực đảm bảo cho khả năng thực hiện một dự án nhà ở thương mại. Theo đó, để trở thành chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại, nhà đầu tư cần đáp ứng các điều kiện sau đây:

• Nhà đầu tư là doanh nghiệp, hợp tác xã được thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật Việt Nam.
• Nhà đầu tư có vốn ký quỹ hoặc bảo lãnh ngân hàng về nghĩa vụ ký quỹ để thực hiện đối với từng dự án theo quy định của pháp luật về đầu tư.
• Nhà đầu tư có chức năng kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật.

Quy trình lập dự án đầu tư nhà ở thương mại

Quy trình lập dự án đầu tư nhà ở thương mại là nội dung có độ khó nhất định về mặt pháp lý, yêu cầu sự hiểu biết ở nhiều lĩnh vực pháp luật và có kinh nghiệm thực tiễn để kiểm soát hiệu quả nhất những rủi ro. Với một dự án đầu tư nhà ở thương mại cần được lập, thẩm định, phê duyệt và triển khai thực hiện theo quy định của Luật nhà ở và pháp luật về xây dựng. Về cơ bản trải qua những công việc pháp lý sau đây:

(i) Thực hiện thủ tục xin “Chấp thuận chủ trương đầu tư (nếu có) đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư” dự án nhà ở thương mại tại Sở Kế hoạch và Đầu tư thực hiện.

(ii) Thực hiện thủ tục lựa chọn nhà đầu tư sau khi xin Chấp thuận chủ trương đầu tư nếu lựa chọn nhà đầu tư thông qua: Đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai hoặc Đấu thầu dự án có sử dụng đất;

(ii) Thực hiện thủ tục xin “Phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500” tại Sở Xây dựng (hoặc Sở Quy hoạch và Kiến trúc).

(iii) Thực hiện song song và nối tiếp các thủ tục giao thuê đất; xin cấp Giấy phép xây dựng; chuyển mục đích sử dụng đất (nếu có); xác định nghĩa vụ tài chính, nộp tiền thuế sử dụng đất, nộp tiền thuê đất, cụ thể như sau:

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thực hiện thủ tục giao đất, cho thuê đất dự án nhà ở thương mại, nếu chủ đầu tư không thuộc các trường hợp:

• Có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở.
• Nhận chuyển quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai để xây dựng nhà ở thương mại.

Sau đó Sở Xây dựng thực hiện thủ tục cấp Giấy phép xây dựng cho chủ đầu tư trên cơ sở Quyết định giao đất/Hợp đồng thuê đất/Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp,  quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 và kết quả Thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng của cơ quan chuyên môn về xây dựng (bao gồm thiết kế cơ sở), Thẩm định thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở của cơ quan chuyên môn về xây dựng theo quy định của Luật Xây dựng.

Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài chính chủ trì thực hiện các thủ tục xác định nghĩa vụ tài chính, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất căn cứ mục đích sử dụng đất theo quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt song song với Sở Xây dựng thực hiện thủ tục cấp Giấy phép xây dựng dự án nhà ở thương mại để chủ đầu tư triển khai thực hiện công tác xây lắp các công trình của dự án.

Trong giai đoạn này thì Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài chính thực hiện thủ tục xác định nghĩa vụ tài chính, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất dự án nhà ở thương mại của chủ đầu tư (Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì công tác định giá đất; Sở Tài chính là Thường trực Hội đồng thẩm định giá đất thẩm định và trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt giá đất), vì thủ tục này đang bị “ách tắc” và mất rất nhiều thời gian (có thể mất trên dưới 3 năm như cách làm hiện nay).

(iv) Thực hiện thủ tục cấp “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất” cho chủ đầu tư dự án và khách hàng mua nhà sau khi dự án hoàn thành đưa vào sử dụng.

Quyền và trách nhiệm của chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại

Việc chủ đầu tư nắm rõ các quyền cũng như trách nhiệm của mình khi kinh doanh dự án nhà ở thương mại là cần thiết.

Chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại có các quyền

1. Có quyền yêu cầu cơ quan, tổ chức có liên quan thực hiện các thủ tục theo đúng quy định của pháp luật trong quá trình lập, thẩm định, phê duyệt và triển khai thực hiện dự án.
2. Có quyền cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở; thực hiện huy động vốn, thu tiền cho thuê, cho thuê mua, tiền bán nhà ở theo quy định của Luật này, pháp luật kinh doanh bất động sản và theo nội dung hợp đồng đã ký kết.
3. Có quyền thực hiện các quyền của người sử dụng đất và kinh doanh sản phẩm trong dự án theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật về kinh doanh bất động sản.
4. Được chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.
5. Được quyền thực hiện quản lý, khai thác hệ thống hạ tầng kỹ thuật trong phạm vi dự án theo quyết định chủ trương đầu tư dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
6. Được quyền yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở được xây dựng trong dự án theo quy định tại Điều 9 của Luật nhà ở và pháp luật về đất đai.
7. Được quyền hưởng các chính sách ưu đãi của Nhà nước trong quá trình thực hiện dự án theo quy định của pháp luật.
8. Thực hiện các quyền khác theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan.

Chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại cũng cần thực hiện các trách nhiệm

1. Chủ đầu tư có trách nhiệm lập, thẩm định, phê duyệt và triển khai thực hiện dự án theo đúng quy định của Luật này và pháp luật về xây dựng.
2. Chủ đầu tư cần ký quỹ để thực hiện dự án theo quy định của pháp luật về đầu tư; đóng tiền bảo lãnh giao dịch nhà ở theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản; bảo đảm năng lực tài chính để thực hiện dự án theo quy định của pháp luật.
3. Chủ đầu tư cần xây dựng nhà ở và các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trong dự án theo đúng quy hoạch chi tiết, nội dung quyết định chủ trương đầu tư dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, tuân thủ thiết kế, tiêu chuẩn diện tích nhà ở và tiến độ của dự án đã được phê duyệt.
4. Chủ đầu tư cần dành diện tích đất ở đã đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật trong dự án để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở.
5. Chủ đầu tư cần công khai trên trang thông tin điện tử và tại trụ sở Ban quản lý dự án; báo cáo tình hình triển khai, kết quả thực hiện dự án theo định kỳ và khi kết thúc dự án theo quy định của pháp luật về nhà ở và pháp luật về kinh doanh bất động sản.
6. Chủ đầu tư cần thực hiện đầy đủ các cam kết trong hợp đồng kinh doanh sản phẩm của dự án, bàn giao nhà ở và các giấy tờ liên quan đến nhà ở giao dịch cho khách hàng; thực hiện giao dịch mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở và kinh doanh quyền sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.
7. Trong thời hạn 50 ngày, kể từ ngày bàn giao nhà ở cho người mua hoặc kể từ thời điểm bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền theo thỏa thuận thì phải làm thủ tục đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho người mua, người thuê mua nhà ở, trừ trường hợp người mua, thuê mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận. Trường hợp xây dựng nhà ở để cho thuê thì có trách nhiệm lập và lưu trữ hồ sơ nhà ở.
8. Chủ đầu tư có trách nhiệm Bảo hành nhà ở theo quy định của Luật này và pháp luật về xây dựng; thực hiện các nghĩa vụ tài chính cho Nhà nước theo quy định của pháp luật.
9. Chủ đầu tư cần chấp hành các quyết định đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan có thẩm quyền về xử lý hành vi vi phạm pháp luật khi có sai phạm trong việc phát triển nhà ở, huy động vốn, ứng tiền trước của khách hàng, thực hiện các giao dịch về nhà ở và các hoạt động khác quy định tại Điều này.
10. Chủ đầu tư cần có trách nhiệm Bồi thường trong trường hợp gây thiệt hại cho khách hàng hoặc cho tổ chức, cá nhân, hộ gia đình tham gia đầu tư xây dựng nhà ở.

Khó khăn khi thực hiện dự án đầu tư nhà ở thương mại từ quy định pháp luật

Khó khăn trong xác định chủ đầu tư

Cuối tháng 4, Hiệp hội Bất động sản (BĐS) TP.HCM (HoREA) có công văn gửi Bộ Xây dựng kiến nghị khẩn trương tháo gỡ ách tắc đối với tất cả dự án nhà ở thương mại và dự án nhà ở xã hội, để tăng nguồn cung và kéo giảm giá nhà. Theo đó, HoREA cho rằng Nghị định 99/2015 quy định chỉ có các trường hợp nhà đầu tư “có quyền sử dụng đất ở”, hoặc có đất khác nhưng “dính” với đất ở (bao gồm các trường hợp nhà đầu tư có 100% đất ở, hoặc có đất ở và các loại đất khác) thì mới được công nhận chủ đầu tư dự án.

Như vậy, trường hợp chủ đầu tư có hàng chục, hàng trăm héc ta đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, nhưng chỉ cần có “dính” theo vài chục mét vuông đất ở, thì cũng được công nhận chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở. Còn lại, tất cả các chủ đầu tư có quyền sử dụng đất khác, nhưng không “dính” với đất ở (như trường hợp chỉ có quyền sử dụng đất nông nghiệp, hoặc đất phi nông nghiệp không có đất ở) thì không có quy định thủ tục lựa chọn chủ đầu tư.

Theo HoREA đây cũng là một nguyên nhân làm sụt giảm nguồn cung dự án nhà ở, làm thiếu hụt sản phẩm nhà ở, giá nhà bị đẩy lên cao khiến người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị, người nhập cư càng khó tạo lập nhà ở hơn.

Khó khăn về đảm bảo chỉ tiêu tác động giao thông khi thực hiện dự án

Sở Giao thông Vận tải thành phố Hồ Chí Minh có Văn bản số 14003/SGTVT-KT ngày 30/12/2021

“V/v hướng dấn thực hiện kết nối, đánh giá tác động giao thông các công trình xây dựng kết nối vào hệ thống đường bộ trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh” dự kiến quy định “Tất cả các dự án đầu tư công trình xây dựng phải thiết kế phương án kết nối giao thông, tính toán đánh giá nhu cầu giao thông phát sinh của công trình nhằm đảm bảo an toàn giao thông, không gây ùn tắc giao thông” dự kiến áp dụng bắt buộc đối với “dự án khu đô thị, dự án nhà chung cư hoặc khu nhà ở thấp tầng có diện tích sàn xây dựng tối thiểu 50.000 m2 hoặc tối thiểu 500 đơn vị nhà ở riêng lẻ hoặc căn hộ (đối với nhà chung cư)”

Theo đó chủ đầu tư phải “tổ chức lập báo cáo đánh giá tác động giao thông công trình đầu tư xây dựng và gửi cùng với hồ sơ dự án trong giai đoạn lập dự án, trình cho cơ quan chủ trì thẩm định dự án”. Quy định này nếu được thông qua thì sẽ làm tăng thêm thủ tục hành chính khi thực hiện thủ tục “chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư” và không phù hợp với quy định về “nội dung thẩm định đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư” tại khoản 3 Điều 33 Luật Đầu tư 2020 không có quy định về “đánh giá tác động giao thông”.

Sự cần thiết của tư vấn lập dự án đầu tư nhà ở thương mại

Tư vấn lập dự án đầu tư nhà ở thương mại là quá trình tư vấn, hướng dẫn và hỗ trợ các nhà đầu tư trong việc lập kế hoạch và triển khai một dự án nhà ở thương mại. Vai trò của tư vấn lập dự án đầu tư nhà ở thương mại là rất quan trọng và đóng góp vào sự thành công của dự án. Sau đây là một số vai trò quan trọng của tư vấn lập dự án đầu tư khách sạn:

• Phân tích thị trường.
• Nghiên cứu khả thi.
• Đề xuất chiến lược phát triển.
• Thiết kế và quy hoạch.
• Tư vấn về quản lý dự án đầu tư nhà ở thương mại.
• Hỗ trợ trong các thủ tục pháp lý và vốn đầu tư.
• Đánh giá hiệu quả đầu tư.
• Hạn chế rủi ro pháp lý

Dịch vụ tư vấn lập dự án đầu tư nhà ở thương mại của công ty luật Siglaw

1. Nhận được tư vấn tổng quát và chuyên sâu từ đội ngũ luật sư, chuyên gia pháp lý, tài chính giàu kinh nghiệm.
2. Hỗ trợ thẩm định bản đề xuất dự án trước khi thực hiện các thủ tục tại cơ quan có thẩm quyền.
3. Được tư vấn tất cả các vấn đề pháp lý, tài chính liên quan đến hoạt động đầu tư, kinh doanh.
4. Chi phí hợp lý và trọn gói, tối ưu lợi ích của khách hàng.

Dịch vụ tư vấn lập dự án đầu tư nhà ở thương mại của công ty luật Siglaw là một giải pháp hoàn hảo cho các nhà đầu tư trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản. Với sự kết hợp giữa kinh nghiệm, chuyên môn và phương pháp tư vấn chuyên nghiệp, Siglaw sẽ giúp khách hàng xây dựng được một kế hoạch đầu tư chi tiết và thích hợp nhất, từ đó tối ưu hóa lợi ích đầu tư, giảm thiểu rủi ro và đạt được mục tiêu kinh doanh dài hạn. Nếu bạn đang có kế hoạch đầu tư trong lĩnh vực nhà ở thương mại hãy liên hệ với Siglaw để được tư vấn và hỗ trợ tốt nhất.