Hồ sơ chuyển nhượng dự án bất động sản (toàn bộ hoặc một phần)

Chủ đề: Đầu tư FDI tại Việt Nam

28/12/2023

Tại Việt Nam, việc kinh doanh bất động sản luôn là một hoạt động đem lại nhiều lợi nhuận cho doanh nghiệp. Dù vậy, trường hợp phổ biến có thể xảy ra đó là doanh nghiệp phải chuyển nhượng dự án bất động sản cho doanh nghiệp khác, vì một số lý do như không còn đủ điều kiện thực hiện dự án bất động sản,…Vậy khi thực hiện thủ tục này, nhà đầu tư cần chuẩn bị các hồ sơ gì cũng như có những lưu ý gì khác ? Hãy tham khảo bài viết dưới đây để tìm ra câu trả lời.

Thị trường bất động sản hiện nay (Giai đoạn cuối năm 2023-đầu 2024)

Thị trường bất động sản (BĐS) được coi là đã vượt qua giai đoạn suy thoái và đã trải qua những thách thức khó khăn nhất. Dựa trên nhận định của nhiều chuyên gia, dự kiến thị trường BĐS sẽ bắt đầu hồi phục từ quý IV/2023, và cuối năm 2023 được xem là thời điểm lý tưởng để thực hiện các giao dịch đầu tư.

Theo thống kê mới nhất từ Batdongsan.com.vn, trong quý III/2023, thị trường bất động sản có xu hướng rõ nét về việc các nhà đầu tư đang chuyển dịch tài chính vào các dự án có chiết khấu cao, có pháp lý đầy đủ, vị trí thuận lợi gần các khu dân cư đông đúc, và có giao thông kết nối thuận tiện về khu trung tâm. Đồng thời, nhu cầu mua nhà đất trên toàn quốc đã tăng lên 6%.

Các loại hình bất động sản như căn hộ, đất nền, nhà riêng, nhà mặt phố đều ghi nhận sự tăng trưởng trong quý III/2023, với căn hộ chung cư, biệt thự và đất nền tăng khoảng 6-7%. Giá bán nhà đất trong tháng 7 và tháng 8/2023 cũng được ghi nhận là ổn định, và lượng tin rao bán cắt lỗ giảm đáng kể so với đầu năm.

Vậy có thể thấy, thị trường bất động sản cuối năm 2023 có dấu hiệu đang hồi phục và được dự báo về 1 tương lai tươi sáng cho lĩnh vực kinh doanh bất động sản trong năm 2024 sắp tới.

Điều kiện chuyển nhượng dự án bất động sản

Đầu tiên, việc chuyển nhượng dự án bất động sản phải tuân theo các nguyên tắc tại Điều 48 Luật kinh doanh bất động sản 2014 như sau:

Chuyển giao dự án bất động sản, toàn bộ hoặc một phần, từ chủ đầu tư hiện tại sang một chủ đầu tư khác để tiếp tục hoạt động kinh doanh là một quyền của chủ dự án.
Trong quá trình chuyển nhượng, cần đảm bảo các điều kiện sau:

Không thay đổi mục tiêu của dự án.
Không thay đổi nội dung của dự án.
Bảo đảm quyền lợi của khách hàng và các bên liên quan.

Việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận bằng văn bản. Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác kèm theo đất hoặc sẽ được đăng ký biến động vào giấy chứng nhận đã cấp cho chủ đầu tư chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai.
Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng không cần thực hiện lại hồ sơ dự án, quy hoạch xây dựng và Giấy phép xây dựng của dự án, trừ khi có thay đổi trong nội dung chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc quyết định đầu tư của dự án.

Chuyển nhượng dự án bất động sản (toàn bộ hoặc một phần)

Thứ hai, dự án bất động sản có thể chuyển nhượng phải đáp ứng các điều kiện theo Điều 49 Luật kinh doanh bất động sản 2014 như sau:

Đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, có quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng được phê duyệt.
Đã hoàn thành quá trình bồi thường, giải phóng mặt bằng cho dự án hoặc phần dự án chuyển nhượng. Trong trường hợp chuyển nhượng toàn bộ dự án liên quan đến xây dựng cơ sở hạ tầng, phải đã xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật theo đúng tiến độ đã được phê duyệt.
Không có tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất, không bị kê biên để đảm bảo thi hành án hoặc tuân thủ quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Không tồn tại quyết định thu hồi dự án hoặc đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nếu có vi phạm trong quá trình triển khai dự án, chủ đầu tư phải hoàn thành thực hiện quyết định xử phạt.
Chủ đầu tư chuyển nhượng đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho toàn bộ hoặc phần dự án được chuyển nhượng.
Chủ đầu tư mới nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải là doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản, có khả năng tài chính đủ và cam kết thực hiện đầu tư xây dựng, kinh doanh theo quy định của pháp luật, đồng thời đảm bảo tiến độ và nội dung của dự án.

Hồ sơ chuyển nhượng dự án bất động sản

Theo Điều 10 Nghị định 02/2022/NĐ-CP, chủ đầu tư và bên nhận chuyển nhượng sẽ chuẩn bị hai hồ sơ khác nhau để chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản, cụ thể như sau:

Hồ sơ của chủ đầu tư đề xuất chuyển nhượng

Hồ sơ của bên nhận chuyển nhượng dự án

Đơn đề nghị chuyển nhượng theo mẫu Mẫu số 10 (Phụ lục Nghị định 02/2022/NĐ-CP).

Dự thảo hợp đồng chuyển nhượng theo quy định tại Điều 6 Nghị định 02/2022/NĐ-CP.

Các giấy tờ liên quan đến dự án bất động sản, bao gồm:

+ Quyết định hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư, văn bản cho phép đầu tư hoặc văn bản chấp thuận đầu tư của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; quyết định phê duyệt dự án;

+ Quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc bản vẽ tổng mặt bằng;

+ Giấy tờ chứng minh đã hoàn thành việc giải phóng mặt bằng của dự án; giấy tờ chứng minh đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật theo tiến độ ghi trong dự án (đối với trường hợp chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng);

+ Giấy chứng nhận đối với dự án.

Báo cáo tiến độ thực hiện dự án tính đến thời điểm chuyển nhượng theo Mẫu số 12 (Phụ lục Nghị định 02/2022/NĐ-CP).

Đơn đề nghị nhận chuyển nhượng theo Mẫu số 11 (Phụ lục Nghị định 02/2022/NĐ-CP).

Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp hoặc giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc giấy tờ chứng minh việc thành lập tổ chức (bản sao và xuất trình bản gốc để đối chiếu hoặc bản sao có công chứng hoặc chứng thực khi nộp hồ sơ);

Giấy tờ chứng minh năng lực tài chính; chứng minh các nguồn vốn huy động (nếu có) theo quy định của pháp luật để đảm bảo việc tiếp tục triển khai dự án theo đúng tiến độ đã được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận.

Đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhận chuyển nhượng, cần có giấy tờ chứng minh năng lực tài chính theo quy định tại khoản 2 Điều 4 Nghị định 02/2022/NĐ-CP.

Quy trình chuyển nhượng dự án bất động sản

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ chuyển nhượng dự án bất động sản

Bước 2: Nộp hồ sơ chuyển nhượng dự án bất động sản

Hình thức nộp: Trực tiếp hoặc qua bưu điện
Địa chỉ nộp: UBND cấp tỉnh nơi có dự án. Ví dụ:

UBND thành phố Hà Nội: Địa chỉ: 79 Đinh Tiên Hoàng Quận Hoàn Kiếm. Số liên hệ: 38253536
UBND thành phố Hồ Chí Minh. Địa chỉ: Số 86 Đ. Lê Thánh Tôn, Bến Nghé, Quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh. Số liên hệ: (028)38291055
UBND thành phố Đà Nẵng: Số 24 Trần Phú, quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng. Số liên hệ: (0236) 3821293

Bước 3: Nhận kết quả:

Trong thời hạn 45 ngày, tính từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, UBND cấp tỉnh chịu trách nhiệm thu thập ý kiến thẩm định từ các bộ, ngành liên quan theo quy định tại Điều 13 Nghị định 02/2022/NĐ-CP và đưa ra trình Thủ tướng Chính phủ để xem xét và quyết định về việc chấp thuận chuyển nhượng;
Trong trường hợp dự án hoặc phần dự án bất động sản không đáp ứng đủ điều kiện để thực hiện chuyển nhượng, UBND cấp tỉnh phải thông báo bằng văn bản cho chủ đầu tư dự án, đưa ra lý do rõ ràng.
Sau khi Thủ tướng Chính phủ ban hành quyết định cho phép chuyển nhượng, các bên có trách nhiệm tuân thủ các quy định tại các khoản 3, 4, 5 và 6 của Điều 11 Nghị định 02/2022/NĐ-CP.
UBND cấp tỉnh, nơi có dự án hoặc phần dự án bất động sản được chuyển nhượng, phải thực hiện đúng quy định tại khoản 7 của Điều 11 Nghị định 02/2022/NĐ-CP.

Để được tư vấn cụ thể quý khách hàng vui lòng thể liên hệ với Công ty luật Siglaw để được giải đáp nhanh nhất và chi tiết nhất:

Trụ sở chính tại Tp. Hà Nội: Số 44/A32 – NV13, Khu A Glexemco, đường Lê Trọng Tấn, An Khánh, Hoài Đức, Tp.Hà Nội.

Email: vphn@siglaw.com.vn

Chi nhánh tại miền Nam: A9.05 Block A, Tòa Sky Center, số 5B đường Phổ Quang, Phường 2, Quận Tân Bình, TP Hồ Chí Minh.

Chi nhánh miền Trung: 177 Trưng Nữ Vương, Quận Hải Châu, TP. Đà Nẵng

Email: vphcm@siglaw.com.vn

Hotline: 0961 366 238

Facebook: https://www.facebook.com/hangluatSiglaw